건설·부동산·리츠 용어

여러 투자자의 돈을 모아 빌딩·물류센터 등 부동산에 투자하고 임대료 수익을 배당으로 나눠 주는 회사예요. 이익의 대부분을 배당해야 해서(미국은 과세소득의 90% 이상) 배당 수익을 원하는 투자자가 많이 찾지만, 금리가 오르면 주가가 약해지기 쉬워요.

예) 주가 1만 원인 리츠가 1년에 600원을 배당하면 배당수익률 6%

FFO는 리츠의 순이익에 감가상각비를 더하고 부동산 매각 손익을 빼서 계산한 실제 영업 현금 지표예요. AFFO는 여기서 건물 유지보수 비용 등을 더 뺀 값이에요. 리츠는 순이익보다 FFO로 배당 여력과 가치를 평가해요.

예) 리츠 주가 ÷ 주당 FFO = P/FFO(일반 기업의 PER처럼 써요)

부동산의 1년 순영업이익(임대료 − 운영비)을 부동산 가격으로 나눈 수익률이에요. 금리가 오르면 투자자가 요구하는 캡레이트도 높아져, 같은 임대료라도 부동산 가치는 떨어져요.

예) 순영업이익 50억 원 ÷ 건물 가격 1,000억 원 = 캡레이트 5%

임대율은 전체 면적 중 임차인이 들어온 비율, 공실률은 비어 있는 비율이에요. 공실이 늘면 임대 수입이 줄어 리츠와 부동산 기업의 실적·배당에 바로 영향을 줘요.

오피스·상가·물류센터·호텔처럼 사업용으로 쓰이는 부동산이에요. 재택근무 확산과 고금리로 오피스 가치가 떨어지면 관련 대출을 가진 지역은행이 함께 흔들리기도 해요.

서버를 두는 데이터센터를 소유하고 클라우드·AI 기업에 임대하는 리츠예요. AI 투자 확대로 수요가 늘어 주목받지만, 전력 확보와 대규모 건설 비용이 성장의 관건이에요.

집을 담보로 받는 주택담보대출의 금리예요. 미국은 주로 30년 고정금리 상품이 기준이고 10년물 국채금리와 비슷하게 움직여요. 모기지 금리가 내리면 주택 거래가 늘어 건설·건자재·가구 업종에 호재가 돼요.

착공은 실제로 공사를 시작한 주택 수, 인허가는 지을 수 있도록 허가받은 주택 수예요. 인허가는 착공보다 먼저 움직여 주택 경기의 선행 지표로 쓰이고, 건설·건자재 기업 실적을 가늠하는 데 도움이 돼요.

이미 지어진 주택이 거래된 건수예요. 미국 주택 시장의 대부분을 차지해서 금리 변화가 부동산 시장에 미치는 영향을 확인할 때 많이 봐요.

시행사는 땅을 사고 사업을 기획해 분양까지 책임지는 사업 주체, 시공사는 실제 건물을 짓는 건설사예요. 사업이 잘못되면 시공사가 보증한 빚을 떠안을 수 있어 건설주 투자 때 함께 따져 봐요.

건설사가 계약을 따냈지만 아직 공사를 마치지 않아 앞으로 매출이 될 일감의 총액이에요. 수주잔고가 넉넉하면 몇 년치 매출이 확보됐다는 뜻이라 실적 안정성을 판단하는 기준이 돼요.

예) 수주잔고 30조 원, 연 매출 10조 원 → 약 3년치 일감 확보

건설사가 중동·동남아 등 해외에서 따낸 공사 계약이에요. 국내 주택 경기와 상관없이 성장할 수 있는 동력이라 대형 플랜트나 원전 수주 소식에 건설주가 크게 움직이기도 해요.

매출 중 공사에 들어간 비용(자재·인건비 등)이 차지하는 비율이에요. 원자재 가격과 인건비가 오르면 원가율이 높아져 같은 매출에서도 이익이 줄어들어요.

예) 원가율 90% → 매출 100원 중 공사 원가가 90원

분양률은 공급한 주택 중 계약된 비율, 미분양은 팔리지 않고 남은 주택이에요. 미분양이 늘면 건설사가 공사비를 제때 받지 못해 자금 사정이 나빠질 수 있어요. 특히 완공 뒤에도 남은 '준공 후 미분양'을 위험 신호로 봐요.

예) 1,000가구 중 700가구가 계약되면 분양률 70%, 미분양 300가구

땅이나 회사 담보 대신 앞으로 개발 사업에서 나올 수익을 보고 돈을 빌려주는 방식이에요. 분양이 부진하면 빚을 갚지 못해 보증을 선 건설사와 돈을 빌려준 증권사·저축은행 등 금융사까지 손실이 번질 수 있어요.

재건축은 낡은 아파트를 허물고 새로 짓는 것, 재개발은 낡은 주거지역 전체를 정비하는 사업이에요. 정부 규제 완화나 강화 소식에 따라 건설주와 관련 지역 부동산 기대감이 크게 달라져요.